Информации по земельным отношениям

 

С 1 марта 2025 года установление координат земельного участка станет обязательным условием для государственной регистрации сделки по его отчуждению. В марте нынешнего года вступают в силу положения Федерального закона № 487-ФЗ, в соответствии с которыми регистрацию перехода права на участок, выступающий предметом договора, приостановят, если в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) будут отсутствовать сведения о границах этого участка. То есть, если в ЕГРН отсутствуют границы земельного участка, такой земельный участок, а также расположенные на нем капитальные объекты нельзя будет продать, подарить, обменять или сдать в аренду.

Руководитель Управления Росреестра по Республике Тыва Светлана Тулуш: «Не секрет, что отсутствие установленных границ земельных участков зачастую приводит к ситуациям, когда соседи могут захватить часть чужого земельного участка умышленно либо по незнанию. Нередки случаи, когда люди покупают пустой земельный участок без установленных границ,  строятся на нем, а впоследствии выясняется, что постройка была произведена совершенно на другом земельном участке. Таким образом, наличие координат земельного участка минимизирует риск возникновения споров, в том числе судебных, между владельцами смежных земельных участков, покупатель земельного участка будет застрахован от возможных ошибок и споров в последующем».

Управление сообщает, что за установлением границ земельных участков, не имеющих координат, можно обратиться к любому кадастровому инженеру.

 

Собственность на земельный участок совсем не означает возможность поступать у себя во владениях по принципу «что хочу — то и ворочу». Есть требования законодательства, которые собственник земельного участка должен соблюдать. Установлены ограничения, которые касаются застройки на земельном участке для индивидуального жилищного строительства, для личного подсобного хозяйства в населенном пункте, на садовом участке.

В соответствии с частью 13 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из предметов проверки органом регистрации прав представленных заявителем документов является, в частности, соответствие предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки.

Таким предельным параметром строительства является процент застройки (коэффициент застройки).

Процент застройки – это отношение застроенной площади к общей площади участка.

Величина процента застройки устанавливается Правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ)  — документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как отмечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Тыва Елена Белявская: «Процент застройки зависит от местоположения земельного участка в соответствующей территориальной зоне, установленной ПЗЗ,  площади земельного участка и вида его разрешенного использования, а также назначения объекта капитального строительства. Например, для земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного в г. Кызыле, процент застройки составляет 20% (ПЗЗ установлен коэффициент застройки – 0,2). При определении процента застройки учитываются все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке».

В случае, если площадь объекта недвижимости будет превышать предельный размер процента застройки, действия по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будут приостановлены органом регистрации.

Процент застройки земельного участка должен обязательно учитываться при создании объекта капитального строительства и рекомендуется  перед каждым юридически значимым действием знакомиться с «актуальной» версией ПЗЗ.

 

С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон №487-ФЗ, который устанавливает принцип «построил - оформи».

Это означает, что после завершения строительства объекта, будь то здание, сооружение, индивидуальный жилой дом, садовый дом или машино-место, прежде чем начать его эксплуатацию, необходимо поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право на него. 

Руководитель Управления Росреестра по Республике Тыва Тулуш С.В. ответила на этот вопрос:«Строительство или реконструкция здания или сооружения считаются завершенными со дня:

получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения;

получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям градостроительного законодательства;

осуществления кадастрового учета, если для строительства или реконструкции не требуется получение разрешения на строительство и подготовка проектной документации. Эта норма может применяться, например, для жилого или садового дома.».

Результатом государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права является выписка изЕдиного государственного реестра недвижимости, которая как раз и подтверждает, что застройщик либо в установленных случаях уполномоченный орган за застройщика - выполнил установленные требования.

 

В рамках исполнения перечня поручений Президента Российской Федерации по вопросам реализации государственной программы Российской Федерации «Национальная система пространственных данных» от 11.08.2022 № Пр-1424 с 2022 года Управлением Росреестра по Республике Тыва проводится обследование государственных геодезических пунктов, или ГГС. Данная работа ведется и включает в себя поиск пункта на местности, осмотр и выявление состояния наружного знака и верхней марки центра пункта, внешнего оформления, сохранности ориентирных пунктов, документальное оформление результатов обследования пункта.

Государственным земельным и геодезическим инспекторам Управления Росреестра по Республике Тыва в 2025 году предстоит обследовать 90 государственных геодезических пунктов, расположенных на территории республики.

В связи с тем, что пункты государственной нивелирной сети не имеют точных координат, кроме обследования государственных геодезических пунктов запланированы работы по определению координат пунктов государственной нивелирной сети, необходимые для установления и внесения в Единый государственный реестр недвижимости охранных зон таких пунктов. Работы начнутся со второго квартала 2025 года.

«Работа по обследованию пунктов геодезических сетей и установлению их охранных зон направлена прежде всего на наполнение Единого государственного реестра недвижимости полными и точными сведениями, в том числе о координатах ГГС» – отмечает заместитель руководителя Управления Людмила Седен.

 

Если границы вашего участкане установлены в соответствии с законодательством, то с 1 марта 2025 вы не сможете распоряжаться им по своему усмотрению, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка.

Как отмечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Тыва Елена Белявская, с 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон № 487-ФЗ, согласно которомумежевание участка станет обязательным условием для государственной регистрацииправ, ограничений прав, обременений земельного участка. Также нельзя будет поставить на государственный кадастровый учет и (или) оформить права на объекты капительного строительства (здание, сооружение, объект незавершенного строительства) на земельном участке без границ,за исключением случаев, если сооружение является линейным объектом или объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено.

Кроме того, при внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о ранее учтенных объектах недвижимости с 1 марта 1025 года вместе с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости необходимо предоставлять межевой план в отношении земельного участка, а в отношении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места технический план, за исключением заявления уполномоченного органа, представленного врезультате выполнения мероприятий по обеспечению внесения в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях или внесение таких сведений в рамках комплексных кадастровых работ.

На 31.12.2024 года количество земельных участков с установленными границами в Республике Тыва составляло 93%.

Проверить установлены ли у участка границы можно заказав выписку из Росреестра либо на портале национальной системы пространственных данных(НСПД)по адресу:https://nspd.gov.ru/. В случае отсутствия границ у земельного участка, необходимо провести межевание, которое включает в себя несколько этапов.Первый – это заключение договора с кадастровым инженером. С 2023 года появилась возможность поиска услуги по выполнению кадастровых работ и исполнителя с помощьюсервиса «Электронная платформа кадастровых работ» (ЭПКР) на сайте https://epkr.rosreestr.ru/.

После заключения договора происходит сбор необходимых документов, в том числе правоустанавливающих, а также акта согласования границ участка с соседями смежных участков.Кадастровый инженер проводит геодезическую съемку с определением координат межевых знаков, определение границ и точной площади участка.

Результатом выполнения кадастровых работ является межевой план в электронной форме. Завершающий этап – подача межевого плана в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. Заявлениеможетподать правообладатель земельного участка через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра либо сам кадастровый инженер, если это предусмотренодоговором.

 

На вопрос отвечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Тыва Елена Белявская: «В соответствии с п. 2 ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации на землях сельскохозяйственного назначения возможно размещение жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются:

- на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности,

- на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.

С 1 марта 2022 года вступили в силу поправки в Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", разрешающие строительство домов на землях сельхозназначения крестьянским (фермерским) хозяйствам.

Одно из главных условий – построить дом могут только члены крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) независимо от организационно-правовой формы, т.е. и организации, и индивидуальные предприниматели. Кроме того, существуют ограничения по размеру строения: высота дома не должна превышать 3 этажей, а общая площадь – 500 квадратных метров. Площадь застройки – не более 0,25% от всей площади участка. Не допускается разделение земли, на которой находится дом, на участки меньшей площадью. Например, на земельном участке площадью 50000 кв.м. можно построить жилой дом с площадью застройки под ним не более 125 кв.м. При этом члены КФХ могут построить дом на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, кроме участка для ведения личного подсобного хозяйства (полевого земельного участка).

 

Федеральным законом от 8 августа 2024 г. № 307-ФЗ (далее – Закон № 307-ФЗ), который вступает в силу с 1 марта 2025 г., в законодательство введено определение освоения земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков, установлены сроки начала использования таких участков и предусмотрены полномочия Правительства РФ по утверждению перечня мероприятий по освоению и признаков неиспользования указанных земельных участков.

«Правообладатель земельного участка из состава земель населенных пунктов, садового и огородного земельного участка приступает к его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием со дня приобретения прав на него. В случае, если требуется освоение этого земельного участка, то есть выполнение правообладателем одного или нескольких мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием -не позднее 3 лет с даты освоения, за исключением случая, когда такой срок установлен проектом рекультивации земель»,– рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Тыва Людмила Седен.

При этом в соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

«Если право на земельный участок из состава земель населенных пунктов, садовый и огородный земельный участок возникло до 1 мата 2025 г. (даты вступления в силу Закона № 307-ФЗ), то предусмотренная Законом № 307-ФЗ обязанность приступить к его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием возникнет у правообладателя с 1 марта 2025 г. Если требуется освоение этого земельного участка, трехлетний срок для такого освоения будет исчисляться также с 1 марта 2025 г. Для земельных участков, права на которые возникли после указанной даты, трехлетний срок, предусмотренных законом, начнет течь с даты государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав»,– уточнил начальник отдела земельного надзора Управления Росреестра по Республике Тыва Прокопий Халагаев.

Напомним, что частью 3 статьи 8.8 КоАП РФ предусмотрено наказание в виде административного штрафа за неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом.

Указанное правонарушение влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка:

· на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 рублей;

· на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 50 000 рублей;

· на юридических лиц - от 3 до 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 400 000 рублей.

Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, размер штрафа составит:

· для граждан - от 20 000 до 50 000 рублей;

· для должностных лиц - от 50 000 до 100 000 рублей;

· для юридических лиц - от 400 000 до 700 000 рублей.

 

Купил земельный участок: заключили договор, рассчитались, подали документы в МФЦ, пришло уведомление на электронную почту, что мое право собственности зарегистрировано в Росреестре. Через неделю звонит продавец, решил продать участок другому по более высокой цене, предлагает расторгнуть договор. А разве можно исполненный договор расторгнуть соглашением между сторонами?

На вопросы отвечает руководитель Управления Росреестра по Республике Тыва Светлана Тулуш.

Ответ: Действующим законодательством не предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон, если обязательства по нему сторонами исполнены надлежащим образом (согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) надлежащее исполнение прекращает обязательство).

Следовательно, после того, как покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, продавец передаст покупателю недвижимое имущество и зарегистрирует переход права собственности на него, договор считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие.

Согласно п. 2 ст. 218 Кодекса, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из изложенного, принимая также во внимание положения п. 2 ст. 218 Кодекса, если ранее заключенный между продавцом и покупателем договор купли-продажи (далее - Договор) исполнен в полном объеме, государственная регистрация перехода права к прежнему продавцу на объект недвижимости, являющийся предметом Договора, может быть осуществлена на основании гражданско-правовой сделки об отчуждении этого имущества продавцу его нынешним собственником (покупателем).

 

Вопрос: Я с мамой пришла в МФЦ, чтобы оформить на меня квартиру на основании договора дарения, однако там наш договор дарения не приняли, объяснив это тем, что сейчас все договоры дарения недвижимости должны быть оформлены в нотариальном порядке. Правда ли это?

Отвечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Тыва Елена Белявская: «Действительно, в статью 574 Гражданского кодекса РФ внесено изменение Федеральным законом от 13.12.2024 N 459-ФЗ, согласно которому с 13.01.2025 договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению».

Управление напоминает, что в случае удостоверения сделок или иных документов в нотариальном порядке документы на государственную регистрацию направляются нотариусами самостоятельно, гражданам или организациям в этом случае не нужно посещать офисы МФЦ.

 

В рамках реализации комплексного плана по наполнению Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) полными и точными сведениями Управление Росреестра по Республике Тыва продолжает совместную работу по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости с органами государственной власти и местного самоуправления.

По сообщению руководителя Управления Росреестра по Республике Тыва Светланы Тулуш, по состоянию на 1 января 2025 года в ЕГРН на основании заявлений правообладателей, органов местного самоуправления внесены сведения о ранее возникших правах в отношении 3551 объекта недвижимости, в связи с прекращением существования снято с кадастрового учета ранее учтенных объектов недвижимости - 3236.

В рамках реализации государственной программы «Национальная система пространственных данных» к 2030 году планируется обеспечить полноту и качество сведений в ЕГРН в объеме 95 %. В настоящее же время в реестре недвижимости около 25 тыс. объектов с незарегистрированными правами.

В связи с чем напоминаем о том, что правообладатели ранее учтенных объектов могут самостоятельно обратиться в любой офис приема-выдачи документов Многофункционального центра Республики Тыва за регистрацией своих прав бесплатно! Госпошлина за регистрацию ранее возникших прав на объекты недвижимости не уплачивается, при условии, что они были приобретены до 31 декабря 1998 года.